Zadatek wciąż odgrywa kluczową rolę jako narzędzie wzmacniające obrót gospodarczy. Najczęściej stosowany jest przy transakcjach sprzedaży nieruchomości i związany z konstrukcją umowy przedwstępnej. Dzisiejszy wpis poświęcony będzie zatem skutkom zastrzeżenia zadatku w umowie, w tym także w umowie z deweloperem, czyli w umowie deweloperskiej.
Zachęcam także do zapoznania się z innymi tematami z zakresu prawa cywilnego:
Czym jest zadatek
Może być rozumiany jako określona kwota pieniężna lub jako instytucja prawa cywilnego. Tak, czy inaczej – obliguje stronę umowy do przekazania kwoty lub przedmiotu zadatku na rzecz drugiej strony umowy. Jest zatem formą zabezpieczenia wykonania umowy przez obie strony.
Funkcja zadatku
Funkcja jest prosta – wzmocnienie prawdopodobieństwa wykonania umowy zgodnie z jej postanowieniami. Trzeba pamiętać, że zadatek działa dyscyplinująca wobec obu stron. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Wynika to z treści art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego.
Kiedy można żądać zawrotu zadatku
Zadatek można albo zatrzymać, albo żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości, w zależności od sytuacji. Gdy umowa nie zostanie wykonana, zdarzeniem warunkującym zwrot jest brak wykonania umowy, wówczas strona niespełniająca świadczenia (niewykonująca umowy) ponosi odpowiedzialność. Odpowiedzialność sprowadza się albo do prawa zatrzymania zadatku, albo do prawa żądania zwrotu podwójnej wartości. Jeżeli więc dajesz zadatek – możesz żądać, by kontrahent zwrócił środki w podwójnej wysokości. Jeśli przyjąłeś – możesz najzwyczajniej go zatrzymać.
Co dzieje się z zadatkiem w razie wykonania umowy
W razie wykonania umowy przedwstępnej, zadatek jest zaliczany na poczet świadczenia strony, która go dała, chyba że zaliczenie jest niemożliwe, wtedy powinien ulec zwrotowi. Warto pamiętać, że regulacja zadatku w prawie cywilnym pozwala na wprowadzenie do umowy modyfikacji. To oznacza, że kontrahenci co oznacza, że mogą oni dowolnie zmieniać zasady przekazania, odbioru lub wysokości kwoty zadatku.
Zadatek, a zaliczka
Często w praktyce spotykam się z utożsamieniem oby tych instytucji. O ile występują pewne podobieństwa, o tyle jednak zadatek należy zdecydowanie odróżnić od zaliczki. Zaliczka bowiem stanowi kwotę podlegającą zwrotowi nawet w przypadku niewykonania umowy. Innymi słowy w przypadku zaliczki nie występuje element dyscyplinujący obie strony. Jeżeli w umowie zamiast zadatku jest zaliczka, strona przyjmująca nie poniesie konsekwencji, gdy nie wykona umowy. Podobnie strona wręczająca zaliczkę – gdy będzie chciała wycofać się z umowy, również nie będzie musiała liczyć się z zatrzymaniem zadatku.
Zadatek w umowie przedwstępnej
Zadatek pełni również ważną funkcję w umowach przedwstępnych, gdzie strony zobowiązują się do zawarcia innej umowy, określanej jako umowa przyrzeczona. Zadatek w umowie przedwstępnej zabezpiecza prawidłowe wykonanie umowy przez zawarcie umowy przyrzeczonej.
Najczęściej spotykanym praktycznym zastosowaniem zadatku jest w transakcjach z zakresu obrotu nieruchomościami. W takich przypadkach, jeśli umowa przedwstępna spełnia wymogi, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, strona uprawniona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji wyrok sądowy stwierdzający obowiązek zawarcia umowy zastępuje umowę sprzedaży nieruchomości.
Adwokat Mikołaj Jarosiński prowadzący sprawy na terenie Śląska, Tychy, Mikołów, Katowice, Pszczyna, Mysłowice, Bytom, Zabrze, sprawy o rozwód, online, podział majaku, sprawy karne, alkohol prawo jazdy, alimenty, kontakty z dzieckiem, władza rodzicielska.